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莱比锡分别负于各自对手为什么豪宅市场会出现大量“公司名义”购房? ——凤凰网房产上海

作者:www.hnyc-edu.com 时间:2018-4-16 5:52:59 | 本文已影响

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昨天(4月10日),东方公证处官方公布了上海市中心一千万级豪宅的摇号购房名单,引起业内一阵疯转。甚至有不少人通过公示信息内推测出有梁朝伟、钟汉良、陈思诚等明星也在购房名单之中,一时传为笑谈。

从公示结果来看,有媒体做过统计分析,持中国大陆身份证的客户125组,非中国大陆个人客户46组,公司客户214组,公司购买占比约%超过一半,中国大陆购买者约占%,非中国大陆购买者约占%。

针对本次“公司买房”现象,看看业内专家是如何评论的;严跃进易居研究院智库中心研究总监严格来说,公司名义买房有损市场公平性,需要一定程度上的管制。目前上海房源供应不足,购房者资金方面本身压力就大,在上海豪宅项目目前存在被限价的情况下,有公司参与买房,普通购房者就很难抢到;事实上,也正是高端客群的特殊性质决定了其不得不以这样的方式来购房,最终导致了豪宅存在较高比例“公司购房”的尴尬局面;建议适当收紧公司购房此前有部分城市已经提出了“公司购房”限售的概念,即不允许随便买卖,但实际上管控效果一般,“公司购房”确实是当前限购政策中的一个漏洞,本次出现那么高比例的“公司购房”现象确实较为夸张,建议适当收紧或者短期内取消此类公司购房,以保障刚需和改善型购房者的购房需求释放。

卢文曦上海中原地产市场分析师“公司购房”是限购政策的技术漏洞“公司购房”是规避限购的一种方法,也是当前限购政策的一项技术漏洞,随着本次事件发酵,不排除管理层日后在技术层面上进行调整;“公司购房”为何集中在豪宅市场?核心地段的豪宅具备很强的资产抗跌属性,即便遇到政策调控也仅是缩量而不是调整价格;项目本次开盘价格在近3年内没有涨幅,未来具备较高的价格成长空间;至于“公司购房”是否会逐渐普及,则具体要视项目而定,由于这种方式需要一次性付全款,有些上涨预期不高的项目就不太具备此种操作的意义。

以下内容来源:上海高端活动资讯以公司名义买卖房产,交易成本不低,而且风险不小,有些貌似能规避税费的手法,实际操作起来非常麻烦。投入成本高:一次性付款契税全部3%以公司名义买房,虽然能规避限购政策,但因为绝大多数银行的按揭贷款业务仅针对个人买房者,公司购置房产需一次性付款,这意味着初始的投入成本就很高。要到取得产权证后,才能进行抵押贷款。而且,无论是非住宅、普通住宅还是非普通住宅,只要是以公司名义购房,均需按照房款的3%缴纳契税,不享受税率减半的优惠;另外还需缴纳%的印花税。房产持有成本高每年要缴纳房产税。根据1986年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》,对于公司名下的房产,每年需缴纳房产税,具体税费为:每年房产原值×70%×%。此外,公司购房所需缴纳的税目较多,计算较为复杂,购房人较好向相关税务部门详细咨询具体税费金额。以公司名义房产也需要满足购买条件根据“沪九条”新规:企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若其交易对象为个人,按照本市限购政策执行。转卖公司名下房产能规避高额税费吗?目前地税部门对个人卖家出售住宅房产,主要征收:1、增值税及附加。其中超过2年(含)免征,未满2年按不含税收入×%征收;2、个人所得税。其中,转让家庭少有住房免征个人所得税;非家庭少有住房的,则按(转让收入-房屋原值-合理费用-转让过程中缴纳的税金)×20%征收个人所得税,或按房屋转让收入的1%核定征收个人所得税。相比之下,对于出售公司名下房产,在交易过程中则需要缴纳:1、增值税及附加。按(不含税收入-不含税购置原价)×%征收;2、土地增值税。按(转让收入-扣除项目金额)×四级超率累进税率征收;或由税务机关按销售价格的5%的核定征收;3、印花税。按销售价格×%征收。此外,转卖公司名下房产,还要缴纳企业所得税,目前一般按转让所得收益×25%征收。企业所得税通常按季预缴,年终汇算清缴。有人发现了——两者相比较,出售公司名下房产,如果以当初房屋买入价格的原价卖出,可以规避高额的营业税和企业所得税。那么,像普通买卖中的阴阳合同(即正式合同中做低房屋总价,余款另签一份补充合同)那么操作,可行性大不大?首先,这种做法涉及偷税漏税,属于违法行为;其次,企业的每一笔账目都有进出明细,要作假并不容易;再者,房屋销售过程中,会有相关部门做房价评估,价格做得太低一般是通不过的。综合来看,以公司名义买房,成本不低、风险不小,看来,普通人要用公司名义买房避开限购,还真的没那么容易。

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